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萬達(dá)海外撤退路線圖：政策、市場(chǎng)雙夾擊
2019-08-29T16:08:59瀏覽: 次 來源：固安房產(chǎn)網(wǎng)
前首富、萬達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林曾為萬達(dá)集團(tuán)訂下了一個(gè)目標(biāo)，要在2020年海外業(yè)務(wù)占比達(dá)到20%以上，2017年之后，這一計(jì)劃已經(jīng)破滅。據(jù)其本人上周末最新公開發(fā)言信息，如今萬達(dá)國(guó)外資產(chǎn)占比僅剩7%。
1月16日晚間，萬達(dá)酒店發(fā)展宣布，與萬達(dá)香港一起出售倫敦萬達(dá)項(xiàng)目100%股權(quán)及債務(wù)。位于澳洲的兩個(gè)項(xiàng)目——悉尼的萬達(dá)Circular Quay公寓和酒店項(xiàng)目，位于澳大利亞黃金海岸的萬達(dá)珠寶三塔項(xiàng)目，也可能馬上出售。
倫敦項(xiàng)目曾是萬達(dá)海外化的第一站。萬達(dá)離開海外，一方面是國(guó)家政策要求過去拼命利用國(guó)內(nèi)的銀行杠桿買買買的民企退出；另一方面則是銀行受國(guó)家政策影響要求萬達(dá)還錢。雙重壓力下，萬達(dá)走上壯士斷腕之路，與倫敦說分手將成為政策影響下王健林戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向的又一個(gè)標(biāo)志性事件。
回顧萬達(dá)近年來幾個(gè)主要海外項(xiàng)目的開發(fā)過程，網(wǎng)易房產(chǎn)梳理出萬達(dá)拓展后又快速收縮的海外業(yè)務(wù)發(fā)展路線圖。
倫敦滑鐵盧
2014年5月，萬達(dá)斥資9000萬英鎊的倫敦項(xiàng)目開始拆樓，一拆就是一年的時(shí)間。
由于項(xiàng)目周邊有高檔住宅、寫字樓和在建的新科文特鮮花市場(chǎng)，沒有條件進(jìn)行爆破，只能從上至下一層一層拆除。項(xiàng)目早在2014年10月就在國(guó)內(nèi)開始預(yù)售，首期66套全部售罄。
網(wǎng)易房產(chǎn)獲悉該項(xiàng)目首期銷售200套公寓，其中一居室起價(jià)達(dá)75.9萬英鎊，合人民幣745萬元，在中國(guó)屬于極高的價(jià)位。萬達(dá)在銷售時(shí)承諾公寓交付時(shí)間為2018年第四季度。
公寓建設(shè)一波三折，項(xiàng)目建設(shè)商前后更換兩次，直到2017年11月13日，項(xiàng)目主體工程還未開始搭建。據(jù)德國(guó)的全球房地產(chǎn)調(diào)查機(jī)構(gòu)安波利斯(Emporis)評(píng)估，萬達(dá)倫敦項(xiàng)目的雙塔式最快也要到2019年底才能竣工。
逾期已成事實(shí)，萬達(dá)還面臨著一系列的麻煩。2017年 8月21日，萬達(dá)放棄在倫敦以4.7億英鎊收購(gòu)?fù)恋氐慕灰?，倫敦?xiàng)目附近一塊土地的產(chǎn)權(quán)移交給了富力地產(chǎn)和重慶中渝置地。背后原因是萬達(dá)商業(yè)評(píng)級(jí)被標(biāo)普連續(xù)下調(diào)，海外融資遇到困境。
此時(shí)萬達(dá)面對(duì)的局面是中國(guó)大陸的全面外匯管制。萬達(dá)海外拓展的“內(nèi)保外貸”模式已被掐斷，而外匯管制更直接的影響是：萬達(dá)無法向中國(guó)大陸地區(qū)的客群銷售海外項(xiàng)目。
不過不僅是萬達(dá)，紅紅火火的碧桂園森林城市項(xiàng)目也因?yàn)橥鈪R管制而停滯。中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商的海外項(xiàng)目正集體陷入困局。
進(jìn)退維谷，海外市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)
看起來萬達(dá)還有一個(gè)選擇，把項(xiàng)目賣給當(dāng)?shù)厝恕?/div>
萬達(dá)目前擁有的項(xiàng)目均為當(dāng)?shù)氐捻敽理?xiàng)目，而全球豪宅市場(chǎng)已經(jīng)迎來降溫期。
英國(guó)《金融時(shí)報(bào)》稱：“從溫哥華到上海，持續(xù)5年、改變了眾多城市風(fēng)景線的全球超級(jí)豪宅熱潮，似乎將以全球供應(yīng)過剩告一段落。單單在紐約和倫敦，房地產(chǎn)代理就試圖在價(jià)格大幅下降之際銷售數(shù)萬套高端公寓。”
不僅是倫敦、紐約，萬達(dá)即將逃離的澳大利亞也在這一行列。過去幾年由于中國(guó)投資客的大量涌入，澳大利亞房?jī)r(jià)經(jīng)歷了一輪罕見的快速飆升。彭博社最近指出，目前澳大利亞的住宅市場(chǎng)已經(jīng)膨脹到7.3萬億澳元，約合5.6萬億美元，是其國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）的四倍多，甚至遠(yuǎn)高于十年前經(jīng)歷次貸危機(jī)的美國(guó)。
令人不安的指標(biāo)開始出現(xiàn)，2017年9月至11月，澳大利亞全國(guó)房?jī)r(jià)增速僅為0.2%； 11月，房?jī)r(jià)年均增速降至5.2%，這一數(shù)值僅為5月峰值的一半。
房?jī)r(jià)漲幅不再，交易量也開始下跌，澳大利亞的房地產(chǎn)清盤率已經(jīng)跌至60%以下。需求退潮的同時(shí)，高端住宅的供應(yīng)由于市場(chǎng)的滯后性仍在增加。澳大利亞人口研究所去年表示，墨爾本和悉尼出現(xiàn)高層公寓供應(yīng)過剩，2016年這兩個(gè)城市大約有2.2萬套公寓完工，2017年也將有相同數(shù)量的公寓完工。這也就意味著，澳大利亞房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)嚴(yán)重的供過于求局面。
除了澳大利亞和英國(guó)，萬達(dá)在美國(guó)的項(xiàng)目也遇到了麻煩。
10月17日，據(jù)彭博報(bào)道，大連萬達(dá)集團(tuán)的合作伙伴Athens Group（雅典集團(tuán)）提前退出12億美元比弗利山莊公寓項(xiàng)目。
合作伙伴退出帶給萬達(dá)最大的麻煩或許是項(xiàng)目融資難度加劇。萬達(dá)比佛利山一號(hào)項(xiàng)目資金缺口巨大，除付給當(dāng)?shù)卣?.64億美元地價(jià)，項(xiàng)目開工要先交付6000萬美元給政府，再加上后續(xù)30年差不多還要付給政府8億美元、建安成本約2億等，整個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)付出約15億美元。
目前在比利佛山莊不到100萬美元就能買一套公寓，即便萬達(dá)能賣到150萬美元，以1/3建筑面積為公寓計(jì)算，萬達(dá)大約能收獲9億美元，遠(yuǎn)不能收回成本。
如果是正常情況，萬達(dá)或許可以利用信息不對(duì)稱將高價(jià)海外住宅賣給國(guó)內(nèi)投資客。時(shí)過境遷，萬達(dá)必須要吞下當(dāng)初野蠻發(fā)展的苦果。
失去地產(chǎn)，僅剩文娛
將剩下的海外項(xiàng)目打包出售，對(duì)于現(xiàn)在的萬達(dá)而言，或許只是一個(gè)時(shí)間問題。
有一些來自中國(guó)的買家準(zhǔn)備接手萬達(dá)的海外資產(chǎn)。比如富力。萬達(dá)希望獲得快速資金回籠，事實(shí)上，在出售完倫敦項(xiàng)目并清除完債務(wù)后，萬達(dá)將獲得4000萬英鎊(約合人民幣3.56億元)的交易溢價(jià)。
出售倫敦項(xiàng)目有利于萬達(dá)增強(qiáng)流動(dòng)資金及財(cái)務(wù)狀況。公告顯示，萬達(dá)出售項(xiàng)目所獲得的款項(xiàng)凈額將用于償還萬達(dá)香港的貸款和利息，同時(shí)為公司物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目的營(yíng)運(yùn)及發(fā)展提供資金。
數(shù)據(jù)顯示，萬達(dá)在2017年下半年，甩掉了約2000億元的海外資產(chǎn)，如今海外資產(chǎn)總額只剩500億元左右。
但往前追溯，萬達(dá)過去五年共進(jìn)行了二十余筆海外并購(gòu)，涉及資金總額約2000億元，其中也包含文化領(lǐng)域的投資，比如對(duì)AMC影院的收購(gòu)。
作為硬幣的兩面，海外項(xiàng)目看似優(yōu)質(zhì)，往往暗藏巨大的資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。受制于國(guó)內(nèi)外匯管制和海外市場(chǎng)環(huán)境變化，萬達(dá)海外遭遇嚴(yán)重水土不服的同時(shí)，還需要在人才培養(yǎng)、融入當(dāng)?shù)卣攮h(huán)境等方面持續(xù)發(fā)力。
萬達(dá)2017年工作簡(jiǎn)報(bào)中寫著，2017年是公司“歷史上難忘的一年”，萬達(dá)“經(jīng)歷了風(fēng)波，承受了磨難”。
目前，萬達(dá)集團(tuán)仍持有美國(guó)芝加哥Vista Tower、洛杉磯比弗利山莊、澳大利亞悉尼公寓酒店項(xiàng)目、黃金海岸珠寶三塔項(xiàng)目。文娛方面擁有英國(guó)圣汐游艇公司、入股西甲馬德里競(jìng)技俱樂部、瑞士盈方體育、美國(guó)鐵人公司。通過旗下的全美第二大院線AMC公司并購(gòu)澳大利亞第二大院線公司Hoyts、歐洲最大院線Odeon&UCI、北歐最大院線Nordic CinemaGroup。同時(shí)買下了美國(guó)傳奇影業(yè)、美國(guó)卡麥影業(yè)。
如果萬達(dá)賣掉旗下的海外地產(chǎn)項(xiàng)目，萬達(dá)的海外資產(chǎn)幾乎全為文娛類產(chǎn)業(yè)。屆時(shí)萬達(dá)的海外面貌將變?yōu)橐粋€(gè)“文娛萬達(dá)”。
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