巴曙松:從數(shù)據(jù)看2017年中國房地產(chǎn)十大趨勢
巴曙松(中國銀行業(yè)協(xié)會首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家):兩會之后房地產(chǎn)調(diào)控政策的加碼、范圍的擴(kuò)大引起了非常大的關(guān)注。
從相關(guān)城市的樓市數(shù)據(jù)來看,確實(shí)是非常**。我們看北京二手房以周計(jì)算的成交量已經(jīng)接近了2016年的最高水平,而且價格的上漲勢頭非常強(qiáng)勁?,F(xiàn)在,在香港市場觀察一個房地產(chǎn)價格走勢,它往往是幾個固定的,流動性比較大的小區(qū)二手房的價格這個指數(shù)參照意義比較大。
我們往往新房看比較多,這個里面有很多調(diào)控的余地,你想讓房價平,我就做組合,郊區(qū)便宜的樓盤多開,高端樓盤少開。
所以二手房的成交價格、走勢是有很重要的參考價值的,確實(shí)北京二手房的成交價有一個顯著上升的趨勢。與此同時更值得關(guān)注的是,可售房源下降到了一個比較低的水平。(PPT)黃色的線就是去化周期,我們看到,到2月份已經(jīng)降到4.39個月,所以從歷史水平來比是一個非常有限的存量。
觀察二手房市場還有一個所謂帶看量,就是帶人去看房子的數(shù)量,其實(shí)反映了買房人購房的活躍度。進(jìn)入2月份之后,客戶的活躍度,從統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)看,達(dá)到了一個歷史最高水平。
還有從二手房交易的掛牌價、均價和環(huán)比漲幅看,業(yè)主方明顯比較強(qiáng)勢。所以我們可以看到很多媒體報道說,我們連夜跟業(yè)主談判,終于砍價從400萬砍到450萬成交了。這其實(shí)是一個玩笑話,但是反映了其實(shí)整個議價空間在收窄。
從另一個指標(biāo)看到二手房議價空間的走勢圖,沒有太多的談判空間,愛買不買,而且銀行的放款時間延長,導(dǎo)致違約也增加。在北京的二手房成交里面,使用貸款的人數(shù)占比,從2016年下半年開始有一個迅速的回升,很多人在二手房買賣里面也是需要貸款的。
梳理了一下3月份各地陸續(xù)出臺的既認(rèn)房也認(rèn)貸的限購、限貸的措施,如果把前面的**的氛圍和這個政策對照起來看,就可以理解這個現(xiàn)實(shí)情況。
既認(rèn)房又認(rèn)貸在歷史上確實(shí)屬于比較大的力度,一般的市場短期的溫度有所降低,這是從歷史數(shù)據(jù)來看的情況。在這樣的背景下,我們從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看一看,房地產(chǎn)市場有哪些新的趨勢呢?
第一,成交量確實(shí)在下滑,熱點(diǎn)城市的需求短期內(nèi)受調(diào)控的政策抑制,重點(diǎn)城市每周成交量的走勢開始呈現(xiàn)有一定回落。抑制的是哪一塊呢?無論是二手房還是新房,它成交的每一套的套均建筑面積有所減少,改善型需求受到抑制。
二胎政策的放開使得三代同屋的現(xiàn)象可能會逐步增多,多居室二套房的需求在增加,所以人口結(jié)構(gòu)的變化導(dǎo)致改善型需求的占比在上升。
第二,土地供應(yīng)受限,熱點(diǎn)城市供需缺口加大。每次聽陳淮主任講我都覺得很有啟發(fā),他覺得萬億時代要靠組織+結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)組織調(diào)整,但我們看到北京、上海、杭州、合肥這幾個城市近幾年的土地供應(yīng),在2016年明顯偏低。就像大家經(jīng)常討論香港的高房價一樣,很多人會說香港缺地,香港并不缺地,香港的土地里邊用于建住宅的7%,這7%里面還有3%是給新界這邊建鄉(xiāng)村屋的,真正那些高樓林立的部分,只占香港的土地建筑面積4%,所以土地供應(yīng)是非常現(xiàn)實(shí)的一個問題。
土地供應(yīng)減少也就罷了,在這個土地供應(yīng)的結(jié)構(gòu)里面,來自于商品住宅用地供應(yīng)量的比重又降低了。
從圖中商品住宅、保障房、自持商品住房、公建、自住型商品住房這幾個方面來看,商品住房用地的供應(yīng)量占比是下降的,本來總量就不夠,占比還下降,這是值得我們關(guān)注的非常重要的趨勢。
第三,房價走勢平穩(wěn),熱點(diǎn)城市房價上漲壓力雖受調(diào)控抑制,但不容忽視。一線城市的新房和二手房的庫存同步在減少,以前可能新房和二手房之間還有相互的互補(bǔ)作用,而現(xiàn)在我們看到的是同步在減少。土地供應(yīng)的缺口持續(xù)的存在,新房供應(yīng)跟不上,使得一線和熱點(diǎn)二線城市已經(jīng)或者正在進(jìn)入一個存量房時代,所以二手房成為滿足熱點(diǎn)城市需求的主力,這也是非常顯著的一個趨勢。
第四,充分流通,二手房已成為滿足熱點(diǎn)城市需求的主力。
第五,租賃市場進(jìn)入發(fā)展快車道。我每年畢業(yè)的學(xué)生在北上廣深工作的,以前聚會還談一談詩和遠(yuǎn)方,現(xiàn)在談最多的就是房子,有房子和沒房子的心態(tài)差得很遠(yuǎn)?,F(xiàn)在可以預(yù)計(jì)在非常長的時期內(nèi),可能年輕人在一線城市是以租賃為主。
中央一個主要領(lǐng)導(dǎo)批示過,要想了解中國社會的現(xiàn)實(shí)面,就要去看看租賃房市場。但實(shí)際上市場需求又非常大,我們怎么讓未來的年輕人在城市里創(chuàng)業(yè)的時候,給他一個舒適的、安全的環(huán)境住下來。
發(fā)展租賃市場,我覺得是難以回避的方向。怎么保護(hù)租戶的利益,不能說自己出個差回來就被業(yè)主攆走了。所以怎么進(jìn)行政策的引導(dǎo),怎么發(fā)展規(guī)?;I(yè)化的機(jī)構(gòu),適當(dāng)?shù)丶訌?qiáng)準(zhǔn)入資質(zhì)的監(jiān)管,這一點(diǎn)我覺得也是不可回避的新課題。
第六,信貸環(huán)境收緊,房地產(chǎn)開啟去杠桿、轉(zhuǎn)杠桿成效不明顯。去年去產(chǎn)能、去庫存方面有明顯的進(jìn)展,但是在去杠桿方面進(jìn)展是不大的。當(dāng)時也有政策思路提出來要轉(zhuǎn)杠桿,意思就是說去杠桿可能對市場沖擊比較大,因此讓居民加杠桿,把企業(yè)部門的杠桿轉(zhuǎn)給居民,把地方政府的債務(wù)轉(zhuǎn)給居民,讓企業(yè)和政府去杠桿。
但從去年的實(shí)際情況看,居民加杠桿之后反而還帶動了企業(yè)和地方政府加杠桿,所以杠桿不僅沒有降,還在繼續(xù)上升?,F(xiàn)在看下來,房企的融資渠道收緊,個人的購房貸款收縮,所以購房杠桿出現(xiàn)回落是一個很明顯的趨勢。
現(xiàn)在微信群很發(fā)達(dá),我們在金融群特別是海外人士比較多的群里面討論最多的就是,這個房地產(chǎn)泡沫大概什么時候破,大家都在推測它的邊界。比如說買房的人為什么敢這么高價還買,怎么取得杠桿,買了房子之后從銀行借款,借款之后房價漲了,他再*押給銀行,所以實(shí)際風(fēng)險還是轉(zhuǎn)給了銀行,自己已經(jīng)套現(xiàn)了一次。到頭來把銀行、企業(yè)捆在一起了,最后的邊界是哪個呢?邊界是居民的儲蓄增長速度。
第七,開發(fā)投資增速持續(xù)放緩。從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看,房地產(chǎn)的開發(fā)投資、商品房銷售建筑面積增速開始出現(xiàn)一定的回落。
第八,開發(fā)企業(yè)集中度提高。出現(xiàn)了3000億的企業(yè),再想讓它簡單地靠項(xiàng)目一個一個的增長來達(dá)到萬億,可能需要的時間會比較長。我們會比較快的看到萬億,它的方向就是組織企業(yè)結(jié)構(gòu)的整合、并購和洗牌。往往在市場下行的周期里面,開發(fā)商的集中度是提高的。
第九,環(huán)一線城市圈效應(yīng)進(jìn)一步顯現(xiàn):城鎮(zhèn)化發(fā)展到新階段。不再是所有的城市都有人涌入,而是以幾個中心城市為核心的城市群,作為中國城鎮(zhèn)化主要發(fā)展的載體,特大城市的產(chǎn)業(yè)人口的外遷,以及隨之而來的購房需求的外溢,使城市圈效應(yīng)進(jìn)入到新的階段。
前幾輪周期你很難想到上海的房價漲,連嘉興都開始限購。在這個圖里我們看到了,環(huán)北京、上海、深圳和幾個內(nèi)陸中心城市,它的新房、二手房成交價格和周邊地區(qū)的關(guān)聯(lián)度,我們看到了一個明顯的擴(kuò)散效應(yīng)。
需求和資金的聯(lián)動性增強(qiáng)帶動城市圈房價聯(lián)動性增強(qiáng)。去年大家用的比較多的詞是分化,但是沒看到聯(lián)動這個詞。分化是中西部、小城市的分化,但是在一個城市圈的大中小城市里邊,這個聯(lián)動效應(yīng)在明顯的增強(qiáng)。
這是2016年非常典型的一個特點(diǎn),延續(xù)到了2017年,環(huán)一線城市圈效應(yīng)在進(jìn)一步凸顯。比如我們看到環(huán)上海的主要城市的漲幅,蘇州新房漲了42%,二手房漲了31%。環(huán)深圳的城市,深圳去年的漲幅也很大,緊隨其后的東莞、惠州也出現(xiàn)了明顯的漲幅,所以這個城市群效應(yīng)很明顯。
第十,短期內(nèi)房地產(chǎn)危機(jī)爆發(fā)的可能性較低,但是要關(guān)注局部風(fēng)險。大家都說中國的居民杠桿率未必那么高,但是確實(shí)要注意這個風(fēng)險,我們和國外成熟的經(jīng)濟(jì)體比的優(yōu)勢就是我們的居民負(fù)債率不高,但是我們有劣勢,就是我們的居民財富積累的存量小,他承擔(dān)這個債務(wù)的能力是相對弱的。
房貸收入比,我們看到中國的指標(biāo)出現(xiàn)了明顯的上升。未來的城鎮(zhèn)化還有空間,比如說人的城鎮(zhèn)化怎么融入,怎么圍繞著城市群來進(jìn)行統(tǒng)一的部署和規(guī)劃,這將是未來非常明顯的一個新的趨勢,也就是說以圍繞中心城市的環(huán)一線城市都市圈的城市群建設(shè),將成為中國新階段城鎮(zhèn)化發(fā)展的一個主要載體和動力。