最近，聽(tīng)一些做房地產(chǎn)的朋友說(shuō)，‘感到焦慮’。但是我不太焦慮，我先給大家分享一個(gè)經(jīng)歷。曾經(jīng)有一次，我和一位著名的方丈聊過(guò)‘焦慮’的話題。當(dāng)時(shí)，他身邊的人打開(kāi)一臺(tái)電腦，播放一個(gè)動(dòng)漫小短片。故事里，一個(gè)小和尚拿了一個(gè)蘋(píng)果放在桌上，突然有一個(gè)人拿起吃了一口，又放下，這個(gè)小和尚就很不高興，說(shuō)：這個(gè)蘋(píng)果被你咬了一口，我還怎么吃？師父把蘋(píng)果轉(zhuǎn)了一圈，說(shuō)：還是一個(gè)‘完整’的蘋(píng)果。小和尚就變得很高興。這是要告訴我們一個(gè)道理，所有的焦慮都在于看問(wèn)題的方向。把蘋(píng)果轉(zhuǎn)一圈，小和尚就不再焦慮；而你是否焦慮，全在于你對(duì)問(wèn)題怎么看。

　　我們?cè)趺床拍懿唤箲]？我們經(jīng)常在中城聯(lián)盟開(kāi)會(huì)討論‘房地產(chǎn)的后開(kāi)發(fā)時(shí)代’。其實(shí) 3 年前，我們就開(kāi)始討論這個(gè)話題，討論怎么進(jìn)入‘后開(kāi)發(fā)時(shí)代’?？墒?，這么多年大家討論的‘房地產(chǎn)’，其實(shí)一直沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的概念。我們討論‘房地產(chǎn)’，很多時(shí)候大家講的都是‘住宅’。如果是‘住宅’，過(guò)去二十多年，其實(shí)大家都在做一件事：成本、規(guī)模、速度的競(jìng)爭(zhēng)。特點(diǎn)就是產(chǎn)品單一、模式簡(jiǎn)單，這叫作‘開(kāi)發(fā)的時(shí)代’。

　　‘開(kāi)發(fā)的時(shí)代’會(huì)不會(huì)結(jié)束呢？我們認(rèn)為，當(dāng)一個(gè)城市的人均 GDP 超過(guò) 8000 美元，城市化率達(dá)到 50% 到 60%，人均住宅建筑面積超過(guò) 30 平方米，這個(gè)城市的房地產(chǎn)就進(jìn)入了‘后開(kāi)發(fā)時(shí)代’。

　　如果住宅模式結(jié)束了，怎么辦呢？我們今天來(lái)看到這些問(wèn)題，主要就是兩個(gè)方面，一是看‘別人咬爛的蘋(píng)果’，一是看轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)剩下的‘完整的蘋(píng)果’。我們現(xiàn)在說(shuō)的‘后開(kāi)發(fā)時(shí)代’，其實(shí)就是把‘前開(kāi)發(fā)時(shí)代’這個(gè)‘蘋(píng)果’轉(zhuǎn)一下。把‘蘋(píng)果’轉(zhuǎn)一下，就發(fā)現(xiàn)自己不焦慮了。

　　‘后開(kāi)發(fā)時(shí)代’是一套完整的市場(chǎng)模式，內(nèi)容齊全。后開(kāi)發(fā)時(shí)代的第一個(gè)特點(diǎn)是全產(chǎn)品線。大類(lèi)里面除了住宅，還包括寫(xiě)字樓、酒店、購(gòu)物中心、物流倉(cāng)儲(chǔ)、教育研發(fā)；小類(lèi)還可以細(xì)分，產(chǎn)品線非常豐富。‘后開(kāi)發(fā)時(shí)代’的第二個(gè)特點(diǎn)是全價(jià)值鏈。從拿地一直到 REITs，價(jià)值鏈非常長(zhǎng)，每一段都能參與。‘后開(kāi)發(fā)時(shí)代’的第三個(gè)特點(diǎn)是全商業(yè)模式。買(mǎi)賣(mài)、租賃，資產(chǎn)管理、風(fēng)險(xiǎn)投資、純個(gè)人投資、機(jī)構(gòu)投資，應(yīng)有盡有。

　　這就讓我想起另外一個(gè)故事。網(wǎng)絡(luò)經(jīng)常會(huì)有一些‘小學(xué)生作文’，大家可能都愛(ài)研究。有一篇作文是介紹‘我的爸爸’，作文中提到：我的爸爸是一名領(lǐng)導(dǎo)干部，工作非常忙，很?chē)?yán)謹(jǐn)，也很?chē)?yán)肅，回家也不理我媽媽?zhuān)怯幸惶煲晃话⒁虂?lái)敲門(mén)，爸爸的‘蛋’一下就紅了。老師看到作文后，心中疑問(wèn)：怎么能‘蛋’紅了？這位父親不至于這么沖動(dòng)。然后就在‘蛋’前面加了個(gè)‘臉’字，并在下面畫(huà)一個(gè)圈，告訴學(xué)生不要粗心大意，人生有些事是不能丟掉的，本來(lái)說(shuō)自己的爸爸害羞，臉蛋紅了，落下一個(gè)‘臉’字，就成了‘蛋’紅了。這位老師的提示很重要，人一輩子有些事是不能忽略掉的，否則也會(huì)焦慮，然后忽略更多事，就會(huì)沒(méi)有出路。房地產(chǎn)也一樣，我們要看清楚未來(lái)哪些事情是不能忽略掉的。

　　大家知道，我每年都會(huì)到全世界不同的發(fā)達(dá)市場(chǎng)去和房地產(chǎn)商、研究機(jī)構(gòu)聊天。通過(guò)和他們的交流，希望能看清楚在琢磨房地產(chǎn)行業(yè)的事兒時(shí)，漏掉了什么東西？也許正因?yàn)楹鲆暳诉@些東西，才使得我們總是感到不舒服，時(shí)常抱怨，看不到未來(lái)。

　　我們先來(lái)看人均 GDP 超過(guò) 1 萬(wàn)美金、3 萬(wàn)美金、6 萬(wàn)美金的市場(chǎng)，再拉回到 100 年、60 年、20 年來(lái)比較。我們知道，二戰(zhàn)后美國(guó)人口增長(zhǎng)很快，需要大量住宅。這時(shí)候，美國(guó)東部有一家公司，大量地做住宅。前些年我到長(zhǎng)島去看，去找這家公司的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)這家公司已經(jīng)不做房地產(chǎn)了。因?yàn)槭袌?chǎng)已經(jīng)沒(méi)有了，模式就沒(méi)有了。這就帶來(lái)一個(gè)問(wèn)題，轉(zhuǎn)型是不是一定會(huì)成功？我在歐美這么多國(guó)家沒(méi)有看到一家企業(yè)是原來(lái)只做住宅又轉(zhuǎn)型到商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的。

　　現(xiàn)在規(guī)劃的轉(zhuǎn)型有三種，一種是微轉(zhuǎn)型，就是在原有的公司業(yè)務(wù)上深耕做精細(xì)化；二是小轉(zhuǎn)型，相當(dāng)于轉(zhuǎn)型不轉(zhuǎn)行；三是大轉(zhuǎn)型，轉(zhuǎn)型即是轉(zhuǎn)行。轉(zhuǎn)型等于成功嗎？你把你的關(guān)鍵部位一刀砍掉，精簡(jiǎn)，這叫大轉(zhuǎn)型。能成功嗎？不一定的。所以，這些東西就要去看。

　　歐美發(fā)展程度這么高，為什么沒(méi)有一個(gè)公司從住宅轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)，同時(shí)把商用物業(yè)也都做得很好？為什么香港就有呢？為什么李嘉誠(chéng)和新鴻基可以分別用 15 年和 20 年時(shí)間完成了從單一住宅到現(xiàn)在住宅和商用不動(dòng)產(chǎn)并重的轉(zhuǎn)型？為什么凱德用 12 年時(shí)間完成轉(zhuǎn)型？我們都得思考，我們不是盲目地認(rèn)為轉(zhuǎn)型就一定能成功。再結(jié)合我們自己的企業(yè)，我們到底轉(zhuǎn)不轉(zhuǎn)？怎么轉(zhuǎn)？是亞洲的模式、新加坡的模式轉(zhuǎn)，它的外部條件存在不存在？這是一個(gè)問(wèn)題。

　　再一件事情，也很有意思。咱們都知道把公司做大做強(qiáng)，但放眼看去，全世界的大房地產(chǎn)公司長(zhǎng)什么樣？

　　第一類(lèi)，是簡(jiǎn)單粗暴型。就是在土地私有的情況下，好幾代人守著一塊地，簡(jiǎn)單粗暴，但是非常賺錢(qián)。第二類(lèi)地產(chǎn)商，我們同樣以美國(guó)為例，是替人做事型。就是 REITs 管理，管理很多資產(chǎn)，同時(shí)是經(jīng)理人、專(zhuān)業(yè)人士，也是開(kāi)發(fā)商。第三類(lèi)，巨大的投資。大家知道，如果中國(guó)人壽(22.730, 0.16, 0.71%)投資地產(chǎn)，沒(méi)有一家地產(chǎn)公司能夠相比，這也是大地產(chǎn)公司，它屬于金融性地產(chǎn)公司，雇傭了大量從傳統(tǒng)地產(chǎn)商中流出的專(zhuān)業(yè)人士。

　　還有一種地產(chǎn)商，叫做收費(fèi)開(kāi)發(fā)商。比如說(shuō)特朗普。這種公司可大可小，但是他的能耐大，是手藝人，也就是說(shuō)手藝人也能成為巨大的開(kāi)發(fā)商。比特朗普更好的是 Related Company，大陸叫瑞聯(lián)。按照銷(xiāo)售額，Related 比不上國(guó)內(nèi)的一些大公司，但是在專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域它能用 5% 的錢(qián)拿到 45% 的分紅，因?yàn)樗鼮橥顿Y商帶來(lái)的回報(bào)都超過(guò) 30%，每個(gè)項(xiàng)目?jī)羰找媛识汲^(guò) 25%，這也是未來(lái)大公司的一種模式。

　　所以我們得知道，‘后開(kāi)發(fā)時(shí)代’的房地產(chǎn)既然是全產(chǎn)品線、全價(jià)值鏈、全商業(yè)模式，就可能有各種類(lèi)型的大公司，而不完全是單一的開(kāi)發(fā)商模式。

　　此外，如果資產(chǎn)管理成為‘后開(kāi)發(fā)時(shí)代’一項(xiàng)重要業(yè)務(wù)和關(guān)鍵能力，那么我們還需要什么？資產(chǎn)管理當(dāng)然離不開(kāi)房地產(chǎn)金融。除此之外還缺什么呢？缺專(zhuān)業(yè)的經(jīng)理人技能，對(duì)每一個(gè)細(xì)分的物業(yè)形態(tài)，它的收益率、規(guī)律、經(jīng)營(yíng)模式、運(yùn)營(yíng)模式等等有充分的了解。比如說(shuō)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)租金來(lái)源，靠 B to B，還是 B To C？那么 C 什么時(shí)候愿意付錢(qián)，如何付錢(qián)呢？去看收費(fèi)規(guī)律，我覺(jué)得用這句話形容很貼切：‘站著不如坐著，坐著不如躺著，活著不如死了’。站不如坐，在購(gòu)物中心收錢(qián)，坐著就是吃飯，把人圈著坐在那收費(fèi)就高，收費(fèi)高租金就高；坐著不如躺著，比如醫(yī)院、酒店，比坐著舒服，舒服就得多付錢(qián)；活著不如死了，比如太平間，一小時(shí)一萬(wàn)元，一年幾百萬(wàn)收入。這些規(guī)律都需要專(zhuān)業(yè)經(jīng)理人研究，研究完才能談到資產(chǎn)管理，沒(méi)有這些專(zhuān)業(yè)經(jīng)理人，談不上專(zhuān)業(yè)資產(chǎn)管理。

　　在資產(chǎn)管理中需要運(yùn)用很多工具性東西，比如資產(chǎn)管理的軟件。以前我們美國(guó)公司的一位同事給我說(shuō)：‘老板，我自己開(kāi)始創(chuàng)業(yè)了。’我問(wèn)做的什么，他說(shuō)管理兩百多個(gè)房間。我問(wèn)他：‘一個(gè)人怎么管理兩百多個(gè)房間？’他說(shuō)：‘很簡(jiǎn)單，我就用軟件，請(qǐng)了一個(gè)鐘點(diǎn)工，包括打掃衛(wèi)生、收租。一個(gè)軟件系統(tǒng)非常有效地管理了資產(chǎn)。’

　　他說(shuō)中國(guó)目前有人研發(fā)，但沒(méi)有人用，所以資產(chǎn)管理效率就降低了。我們老說(shuō)資產(chǎn)管理，那么在這個(gè)領(lǐng)域里，我們有巨大的空間去發(fā)展出資產(chǎn)管理的軟件，發(fā)展出很多細(xì)分領(lǐng)域的專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)者，發(fā)展出我們不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的很多產(chǎn)品。

　　所以說(shuō)，科技對(duì)房地產(chǎn)有很大影響，能給我們創(chuàng)造很多機(jī)會(huì)。最近十年，房地產(chǎn)受到的最大沖擊之一就是科技，尤其是 Airbnb 的出現(xiàn)。我去美國(guó)，所有的教授都在講一個(gè)事，叫‘科技對(duì)空間使用規(guī)律的改變’。這個(gè)題目有意思，不僅改變了空間使用效能，原來(lái)的空間是有邊界的，比如你的辦公室是你的，他的家是他的，有法律邊界，有物理邊界。而現(xiàn)在法律邊界在，物理邊界不在了，達(dá)成共享，就像我們?nèi)ゲ蛷d吃飯跟別人共享一個(gè)餐桌或者不停翻臺(tái)，這就叫共享經(jīng)濟(jì)。

　　在互聯(lián)網(wǎng)普及之后，就能夠很方便地把家里多余的房間拿出來(lái)和別人共享，所以科技能夠大大提高空間使用效率，也能夠改變房地產(chǎn)空間運(yùn)營(yíng)、設(shè)計(jì)的一些規(guī)律?？萍挤浅柡?，如果沒(méi)有科技，很難想象我們坐在一個(gè)高樓里。100 年前我們還在 3 層樓以下，我們不可能在 100 米以上的地方?，F(xiàn)在世界上 1000 米的高樓都在建，建 500 米以下的高樓是常規(guī)技術(shù)。所以，未來(lái)我們要看到‘蘋(píng)果的另一面’，不能遺忘的還有科技對(duì)房地產(chǎn)的巨大影響。