2018年5月16日,由億翰智庫和中國網(wǎng)聯(lián)合舉辦的“2018中國上市房企百強峰會”在北京隆重舉辦。本次峰會以"鏈接新時代 賦能新價值"為主題，圍繞上市房地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)境及市值管理展開討論，致力于助力中國上市房企，實現(xiàn)資本市場融資突圍，加強市值管理。會上隆重發(fā)布“2018中國上市房企百強”研究成果?；顒由希袊W(wǎng)地產(chǎn)對西南證券地產(chǎn)首席分析師 胡華如進行了專訪，以下為采訪實錄：

　　記者：胡總你好，我是中國網(wǎng)地產(chǎn)記者，我有幾個問題想問您。第一個關(guān)于房地產(chǎn)稅的，您認為房地產(chǎn)稅的進程會是怎樣的，房地產(chǎn)稅對中國的地產(chǎn)行業(yè)會造成什么樣的影響？

　　胡總：房地產(chǎn)稅進程是這樣的，我覺得不用去揣摩或者博弈高層想法，你真實去分析這東西的時候肯定是有一些約束條件的?，F(xiàn)在你一定要結(jié)合房地產(chǎn)目前的發(fā)展階段，這兩年市場表現(xiàn)情況共同判斷這個事情。目前，整個國家來看城鎮(zhèn)化率只有57%左右，根本就沒有到70、75%的階段，很多城市還是有非常強勁的購房需求，而且很多城市也依賴土地財政改善政府財政狀況，對當?shù)爻鞘信涮捉ㄔO(shè)有更好的支持。這是第一個問題，我講總量上的問題。很多城市依然需要依賴土地財政，對他們來講推房時機過早。

　　第二個，對一些比較強勁的一二線城市，有些城市二手房銷量已經(jīng)明顯超過一手房了，甚至它都不太需要土地財政，這些城市有沒有必要現(xiàn)在去推房地產(chǎn)稅，我們覺得時間也不成熟，為什么這么講呢？一是中央已經(jīng)講了房地產(chǎn)稅要立法先行，分布實施，立法先行的意思是我不大可能說我立法都沒有做我立刻找一兩個城市猛的去推，不是為了推房地產(chǎn)稅而推房地產(chǎn)稅。

　　這種情況下，還有一個問題在這些比較強的一二線城市，本身很多人居住需求也沒有得到滿足，現(xiàn)在國家正在做的事情發(fā)展租賃，當你發(fā)展租房市長的時候，你又會發(fā)現(xiàn)一個問題，除了普通商品住房還有非常多的房子比如說農(nóng)民房、小產(chǎn)權(quán)房，部分保障性住房、違法違建房子到底怎么處理，要不要交房稅。我對于房地產(chǎn)稅基本判斷，從今年“兩會”之后可以明顯感覺到，今年時間表也出不來，不大可能說馬上就出時間表，明年完成立法，后年實施，這個可能性基本上沒有了。一個比較大的可能性是什么？房地產(chǎn)稅還是要提，提房地產(chǎn)稅不是為了立刻推，是為了影響大家購房的預(yù)期，稍微抑制一下房住不炒，這是第一個。二是在發(fā)展租賃市場之后要做的事情，核心城市是以后要收房地產(chǎn)稅一個重要的區(qū)域，這些地方你租賃市場都沒發(fā)展起來征房地產(chǎn)稅，征房地產(chǎn)稅怎么征，還有很多違法違建房子，會不會導(dǎo)致又有一波新的套利和投機，這個問題很難說，這是第二個判斷，要放到租賃之后。三是房地產(chǎn)稅應(yīng)該是在這波新房庫存不斷去化，不斷去化到很多地方二手房成交量絕對占據(jù)主導(dǎo)地位的時候，二手房價格開始上漲的時候，那個時候再推房地產(chǎn)稅我們覺得是比較合適的。第一，它可以對沖二手房價格上漲。第二，它可以實現(xiàn)一部分控制率房子也會流向市場，促使效率提升。我們大致判斷這個時間不會那么快，不會再一兩年，至少是三五年之后，這是我的基本看法，謝謝。

　　記者：當前去杠桿情況下，您怎樣看待去杠桿的銷售和新開工的關(guān)系？

　　胡總：現(xiàn)在明確感覺到投資和銷售有點背離關(guān)系，你通過什么指標去判斷它呢？住宅投資占商品房投資這個指標和住宅銷售額占商品房銷售額指標畫個圖，你會發(fā)現(xiàn)一個是在往下，一個是在往上，為什么？好像跟你感受不一樣，因為我們剛才講了2016年是總量錯配修復(fù)和房地產(chǎn)調(diào)控小周期的交差點，這個交差點發(fā)生之后，調(diào)控小周期的邏輯就不適用了。所以，你可以發(fā)現(xiàn)在2016年四季度開始很多房企在大量補庫存，這個補庫存第一部分是補2015、2016、2017年這幾年銷售持續(xù)超預(yù)期的部分，沒有房子可賣的部分庫存，還有一部分補未來。市場非常通透，需要大量去拿地，通過資源獲取來保證未來銷售的市轉(zhuǎn)化率，這塊現(xiàn)在看也沒有結(jié)束。

　　再舉個例子，你看環(huán)京區(qū)像廊坊這種地方，新房市場也沒有特別好，因為還是有些政策抑制在那面，土地市場很多還是盯著，大家對拿地興趣還是非常高漲的。這個就可以看到這兩年我們覺得土地購置費是很明確成為房地產(chǎn)投資非常核心的因素，能夠支撐房地產(chǎn)投資。第二部分有效施工建筑面積的增長，因為很多人選擇毛坯交樓，因為交樓管制推遲了或者叫**修綁定合同交樓推遲竣工周期，這個我們覺得也是個影響。第三部分核心城市舊城改造，棚改、舊改，包括房地產(chǎn)租賃市場，這塊可能是增量，如果是房企參與的都會變成房地產(chǎn)投資的增量。第四部分價格指數(shù)變化，去年這個指數(shù)上漲的很明顯，他們反映到今年計入到成本里面去，這四塊都會對房地產(chǎn)投資有比較好的支撐，我們總體判斷今年投資數(shù)應(yīng)該和去年差不多，我們判斷是6%以上的增長，大概是這樣子的。

　　記者：您對近來房企加快多元化投資是持什么樣的態(tài)度？

　　胡總：這個東西就看你有什么樣的目的，有些房企說白了現(xiàn)金流相對比較充裕的，又沒有在在過去2014、2015年市場低的時候拿足夠多的地，這樣它的投機欲望相對比較強勁。第一方面市場風(fēng)險變小了，第二方面本身在金融去杠桿的背景下，一些中小房企可能會選擇投資這個市場，本身也會帶來比較好的收并購機會。第三方面國家創(chuàng)造科技創(chuàng)新、消費升級這些領(lǐng)域可能也會有一些比較好的潛在的投資機會，我覺得還是看房企現(xiàn)金流狀況和對未來轉(zhuǎn)型預(yù)期和方向選擇，都很正常。

　　記者：現(xiàn)在中小房企他們在規(guī)模擴張的時候，速度這塊是怎樣的？

　　胡總：我覺得應(yīng)該無奈，中小房企它的競爭力越來越弱，特別是按揭貸也會朝大房企集中，它的風(fēng)險確實大，它這個時候做一些多元化應(yīng)該是自己的選擇，無奈之舉，保存勝利果實，這個我覺得很正常，大概這樣子，謝謝。